4年前的恒大“烂尾”项目，兴业银行要买了

兴业银行作为兴业信托的控股股东，早在2022年项目接盘时就已隐匿背后。如今，在项目开发阶段，其自然能名正言顺优先拿下这一项目的优质楼层。

楚小强|文

8年前，斥资逾55亿元，在深圳湾拿下一宗地块，计划打造恒大超级总部大楼。

按照设想，这座高度接近400米、通体“土豪金”色的摩天大厦，在2024年建成后会为深圳再添一座地标性建筑，也将重塑整座城市的天际线，尽览深圳湾一线海景。

然而，恒大的轰然崩塌让项目戛然而止，不仅“起高楼”未遂，反而在深圳湾留下一个42米深的基坑。空中俯瞰，犹如一块偌大的“伤疤”，当地十分着急。

为了化解危机、盘活项目，背靠深圳国资及金融机构联合体的深圳市安和一号房地产开发有限公司（以下简称“安和一号房地产”）最后出手，斥资逾75亿元接盘了这一“烂尾”项目。之后，经历了一番调整，该项目最终化身为“深圳湾超级总部B塔项目”。

目前，深圳湾超级总部B塔项目尚处开发阶段，预计2029年方能竣工。就在日前，市场上突然传来大消息，兴业银行计划掷以重金在此买楼，引发外界广泛关注。

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兴业银行为何买楼？

2月21日，资产规模超10万亿元的兴业银行发布一纸公告，透露深圳分行计划以不超66亿元价格，在深圳市南山区T208-0054地块项目购入部分物业。

T208-0054地块正是深圳湾超级总部B塔项目所在地，该土地用途为商业服务业用地，开发建设单位是安和一号房地产。

经批准，安和一号房地产在 T208-0054地块投资建设商品房。据悉，项目占地1.04万平方米，总建筑面积约36.5万平方米，建筑高度394.4米，主体为巨柱外框架—核心筒—环带 / 伸臂桁架的结构，地上有82层，地下有8层，是集天际观光、云端办公、总部办公、文化、商业等高端复合业态于一体的建筑物。

“已与项目开发建设单位安和一号房地产达成初步交易意向，将及时签订商品房买卖合同并履行权属转让登记程序。”兴业银行表示。

不过，深圳湾超级总部B塔项目现在尚处开发阶段，预计2029年才能竣工。也就是说，兴业银行这次买的是4年后才能交付的“期房”。

在楼市尚待回暖企稳阶段，兴业银行为何突然出手购置“期房”？兴业银行在公告中给出答案：购入深圳湾超级总部B塔项目部分物业，是为强化公司在粤港澳大湾区的战略布局，提高深圳地区业务发展协同效率，满足经营需要。

兴业银行买楼的区域主要是这栋建筑物的底层商业及中高层写字楼，更直白的目的是“用于深圳分行及集团内各子公司运营管理使用”。

不过，对于开发建设单位安和一号房地产来说，有人出数十亿元买楼，无疑是件大喜事。毕竟要建成这一“庞然大物”，当下正处用钱之际。

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项目的“前世今生”

回顾这一项目，原属恒大所有。

2017年，恒大以55.5亿元拿下T208-0054地块，计划打造一座高度超394米的金色摩天大楼，作为恒大超级总部。彼时，恒大如日中天，距离崩塌还要4年左右的时间，许家印也是意气风发，正四处为恒大“造车”摇旗呐喊。

回到这一项目，作为许家印推出的“明星项目”，当时的设计团队以“天圆地方”为设计出发点，采取流线设计，“土豪金”为配色，并声称将中国传统文化融入其中，整个建筑尽显张扬。

按照设想，项目将于2024年完工。不曾想，恒大后来爆发债务危机，项目最终因资金问题于2021年9月停摆。彼时，项目远未到“起高楼”阶段，只有42米的基坑“深凹”在地上。

此后一段时间里，锈蚀的钢筋，裸露的基坑，一度成为了深圳湾一块刺眼的“伤疤”，化险盘活工作亟待开展。

转机在2022年出现。这年11月，成立不到2个月的安和一号房地产出手，以75.4亿元的价格接盘这一项目，并将其更名为深圳湾超级总部B塔，项目方案也随之调整。2023年7月，项目开始复工。去年6月，项目完成基坑浇注施工。

据媒体报道，该项目钢结构总用钢量达6.1万吨，42.35米的深度一度打破全国民用建筑基坑最深纪录。但基坑的深邃狭窄，加上垂直方向交叉作业多，给钢结构施工带来了极大挑战。

譬如，负8层底部所需的“井字型抗冲切型钢梁”，截面尺寸达9*9米，单根重量10吨，总重高达40吨。由于基坑板给吊装施工造成困难，最后不得不摒弃传统的吊装方式，采用“分段原位散装+倒链吊装”的方法，并结合“多支点逐级分段安装”的创新工艺，才得以将钢梁安装到位。

当然，类似的挑战也存在于浇筑方面。由于底板浇筑量大、输送深度又远，不得不设计其它创新浇筑方式，这些也变相增加了现场的施工成本。

面对如此难度、如此庞大的工程，单凭成立不足3年、注册资本仅为1000万元的安和一号房地产的实力，显然无法完成。因此，不得不提项目背后真正的主导者——深圳国资以及金融机构等组成的联合体。

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3年前已隐匿背后

从兴业银行的公告得知，安和一号房地产为深圳市属国有企业深圳市安居建业投资运营有限公司（以下简称“深圳市安居建业”）的附属公司。

从股权结构来看，安和一号房地产股权层层嵌套，股东脉络颇为复杂。企查查显示，安和一号房地产由“深圳安稳一号”100%控股，后者是“深圳安稳地产”全资子公司。

继续往上追溯，深圳安稳地产的股东为2家合伙企业，其中持股99%的为“深圳安兴一号投资合伙企业”，持股1%的为深圳市安兴二号投资合伙企业。

事实上，无论是安和一号房地产，还是前述股权穿透后的4家股东企业，皆成立于安和一号房地产接盘恒大超级总部“烂尾”项目的前后脚。

其中，深圳安兴一号投资合伙企业的背后，由兴业信托持股98%，深圳市安居建业（深圳国资）、深圳恒屿实业（大股东为万科）各持股1%。继续穿透，兴业信托的背后正是兴业银行，持股比例73%。

从对安和一号房地产间接持股最大的深圳安兴一号投资合伙企业来看，背靠万科的深圳恒屿实业担任执行事务合伙人，负责企业日常经营管理，当然也就包括了提供项目开发经验。而持股比例大的兴业信托，大概率是“财务投资者”，主要提供资金支持。

由此不难发现，兴业银行作为兴业信托的控股股东，其早在2022年项目接盘时就已隐匿背后。如今，在项目开发阶段，其自然能名正言顺优先拿下这一项目的优质楼层。

尽管从穿透后的股权结构上，兴业银行和安和一号房地产两者间存在“交集”。但兴业银行在公告中表示，此番从安和一号房地产手中买下“底层商业及中高层写字楼”，并不构成关联交易。

该行同时强调，从安和一号房地产处购置物业的交易，对公司正常经营活动和财务状况不构成重大影响。

据兴业银行此前披露的2024年业绩快报显示，公司总资产10.51万亿元，比上年底增幅3.47%；2024年实现营收2122.66亿元，同比微增0.66%；归属母公司净利润772.05亿元，同比微增0.12%。期末不良贷款率1.07%，与上年末持平；拨备覆盖率237.78%，较上年末下降7.43个百分点。